El pasado 16 de marzo se publicó en el BOE la nueva Ley 5/2019 Reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, más conocida como Ley Hipotecaria, que no entrará en vigor hasta el día 16 de junio de 2019. En esta entrada destacamos algunos de sus aspectos más relevantes.
Entre otros aspectos, debemos destacar lo siguiente:
- Esta normativa va dirigida a las personas físicas en general, con independencia de que sean o no consumidores, siempre y cuando el préstamo con garantía hipotecaria u otro derecho real garantía sea sobre inmuebles de uso residencial. Ahora bien, si por el contario la finalidad del préstamo es adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir es necesario que además de que sea persona física el prestamista sea consumidor.
- La nueva Ley establece unas normas de transparencia que deben cumplir las entidades financieras a la hora de la comercialización de los préstamos inmobiliario, entre ellas, se fija que se debe entregar determinada documentación al prestatario con una antelación mínima a la firma de DIEZ DÍAS NATURALES.
- En cuanto a los gastos hipotecarios, su distribución queda determinada de la siguiente forma:
- Los gastos de Tasación corresponden al prestatario (cliente).
- Los gastos de Gestoría y los gastos derivados del Registro de la Propiedad deben ser abonados por el prestamista (entidad financiera).
- Los gastos del Notario serán sufragados por el prestamista, ahora bien, las copias que se soliciten se deberán abonar por la parte que las pida.
- El Impuesto de Acto Jurídicos Documentados debe ser abonado por quien determine la normativa tributaria, actualmente este impuesto ha de ser abonado por el prestatario (cliente)
- Se establecen medidas de publicidad, obligación de información clara y comprensible, así como la obligación por parte de las entidades financieras de inscribir en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación las cláusulas utilizadas en los préstamos que tengan dicho carácter.
- Las entidades financieras deberán realizar una evaluación en profundidad de la solvencia del cliente potencial.
- El cliente con la información facilitada por la entidad debe acudir al Notario que haya elegido para poder obtener un asesoramiento, así como para poder verificarse que se han cumplido las normas de transparencia y que se le ha entregado toda la documentación.
- Se prohíben las ventas vinculadas salvo que se demuestre que estas ventas generan un beneficio a los prestatarios. De incumplirse tal requisito el contrato vinculado será nulo. Se exceptúan los seguros previstos en la normativa hipotecaria (seguro de vivienda, seguro de cumplimiento de obligaciones del préstamo…).
- En cuanto a los intereses, lo más significativo es que se eliminan las cláusulas suelo, y se prohíbe que el interés pueda ser negativo. Igualmente, se establecen límites en cuanto a las comisiones que se pueden percibir en caso de amortización total y parcial del préstamo en función de los años que hayan transcurrido desde su constitución. Además, se establece que en créditos para vivienda residencial el interés de demora no puede ser superior a 3 veces el interés remuneratorio.
Por último, debemos destacar que esta “nueva Ley Hipotecaria” fija las condiciones que se han de cumplir para que pueda producir efectos el vencimiento anticipado. Para ello, señala que el prestatario se ha de encontrar en mora en el pago, que el prestamista ha de realizar un requerimiento concediendo un plazo de al menos UN MES para que el prestatario cumpla, advirtiéndole que en caso de no satisfacer la mora podrá reclamar la totalidad de la deuda. Ahora bien, además de cumplir estos requisitos el incumplimiento debe alcanzar durante la primera mitad de duración del préstamo al menos un 3% del capital concedido (se entenderá cumplido cuando las cuotas no abonadas equivalgan al impago de 12 mensualidades), incrementándose en un 7% del capital concedido (equivalencia al impago de 15 plazos mensuales) cuando nos encontremos durante la segunda mitad de la duración del préstamo.